Spanyol ingatlanbefektetés és vásárlás útmutató

Pezsgő ingatlanpiac, magas potenciális hozam és egész éves meleg klíma – a spanyol ingatlanbefektetés ezt és még ennél is többet nyújt. Cikkünkben összefoglaljuk a legfontosabb tudnivalókat, bemutatjuk az ingatlanvásárlás menetét, a felmerülő költségeket és az esetleges kihívásokat. 

Melyek a spanyol ingatlanbefektetés előnyei?

Oldalunkon több ízben foglalkoztunk már a külföldi ingatlanbefektetéssel, bemutattuk a ciprusi és dubai ingatlanvásárlás nyújtotta számos előnyt. Most pedig Spanyolországon, az Európai Unió egyik legkellemesebb klímájú, gazdag történelemű és kultúrájú országán a sor. Következzenek a spanyol ingatlanbefektetés legfontosabb előnyei!

1. Jelentős értéknövekedés

Az elmúlt évtizedben a spanyol ingatlanpiac jelentős növekedést mutatott. A Spanyol Nemzeti Bank adatai alapján 2024-ben az átlagos négyzetméterár 1896 euró volt, ami 5,71%-os emelkedést jelentett az előző év azonos időszakához képest. Az új építésű lakások piacán különösen szembetűnő a drágulás: 2014 és 2023 között az átlagos négyzetméterár 40,3%-kal nőtt, elérve a 2809 eurót.

Find more statistics at Statista

Bár a spanyol ingatlanpiac egészére jellemző a fellendülés, az átlagárak térségenként jelentős eltéréseket mutatnak. A Statista adatai szerint az átlagos lakásárak 2023-ban régiónként a következők voltak:

• Baszkföld: 3240 €/m²
• Baleár-szigetek: 2695 €/m²
• Navarra: 2243 €/m²
• Kantábria: 2189 €/m²
• Aragónia: 2157 €/m²
• Andalúzia: 2055 €/m²
• Valencia: 2.016 €/m²
• Galícia: 1839 €/m²
• Kasztília és León: 1843 €/m²
• Asztúria: 1822 €/m²
• Kanári-szigetek: 1845 €/m²
• La Rioja: 1624 €/m²
• Kasztília-La Mancha: 1587 €/m²
• Murcia: 1457 €/m²

Szakértői becslések szerint további áremelkedés várható, mely megmagyarázza, miért választja oly sok ingatlanbefektető az országot!

2. Magas potenciális hozam

Az ingatlanárak várható növekedése mellett a hosszú- és rövid távú bérbeadás további lehetőséget kínál a befektetők számára. Ez utóbbi különösen népszerű, mivel Spanyolország az egyik legvonzóbb turisztikai célpont. 2023-ban az országba 144,8 millió turista érkezett, akik összesen 347 millió vendégéjszakát töltöttek el.

Hogy mit jelent mindez a gyakorlatban? Lássuk, hogy az Airbnb Analytics felmérése szerint Madridban mivel számolhat egy szállásadó:

• Egy tipikus Airbnb lakás évente 303 éjszakára van lefoglalva, így a kihasználtsági arány 83% körüli.
• A szállások átlagos napi díja 93 €, a bérbeadó átlagos éves bevétele pedig körülbelül 26000 €.
• A havi bevétel átlagosan 1648 € és 2808 € között változott.
• A teljes bevétel pedig 2023-ban 1,61%-kal volt magasabb az előző évhez képest.

Mivel számos ingatlankezelő cég működik az országban, a külföldi befektetők is könnyedén élvezhetik a rövid távú bérbeadás előnyeit, még akkor is, ha nem tartózkodnak a helyszínen. Ezek a cégek általában előre meghatározott jutalékért vállalják a teljes folyamat lebonyolítását, beleértve a hirdetés kezelését, a vendégekkel való kapcsolattartást, a vendégek fogadását és a takarítást.

3. Diverzifikáció

A spanyol ingatlanbefektetés jelentősen fokozhatja a portfóliónk diverzifikálását. Nem csupán eszközosztály szerinti kockázatot, de az úgynevezett regionális kockázatot is csökkentheti. Amennyiben szeretnénk vagyonunk egy részét az országhatáron túl, egy biztonságos Európai Uniós nemzetben tudni, Spanyolország tökéletes választás!

4. Üdülési és letelepedési lehetőség

Amennyiben a jövőben szeretnénk üdülési vagy letelepedési céllal Spanyolországba utazni, a saját tulajdonú ingatlan jelentősen megkönnyíti a folyamatot. Már az ingatlan kiválasztásakor érdemes lehet megfontolni jövőbeli terveinket.

A spanyol ingatlanvásárlás menete lépésről-lépésre

A spanyol ingatlanvásárlás menete több ponton eltér a magyar gyakorlattól. Lássuk, jellemzően milyen állomásokból áll a folyamat!

1. Szakértői támogatás és tervezés

Magyar állampolgárként szabadon vásárolhatunk Spanyolországban ingatlanokat. Bár csábítónak hathat, hogy egyedül vágjunk bele az ingatlanvásárlásba, megfelelő tapasztalat és szakértelem nélkül ez igen kockázatos lehet. A költséges hibák elkerülése érdekében javasoljuk, hogy a 0. lépéstől kérje profi szakember segítségét. A szakértői támogatás fontos része a megfelelő tervezés, vagyis a befektetői elvárások és lehetőségek felmérése, majd az ideális ingatlan meghatározása.

Vegye fel a kapcsolatot szakértő kollégáinkkal, akik a folyamat egészén végig kísérik! 

2. Adminisztrációs előkészületek

A sikeres spanyol ingatlanvásárláshoz szükséges úgynevezett NIE számot igényelni, amely a külföldi állampolgárok számára kiállított egyedi azonosító és adószám. Ezt a területileg illetékes rendőrségtől vagy idegenrendészettől szükséges igényelni egy formanyomtatványon keresztül. A körülményes, időigényes és gyakran spanyol nyelvismeretet igénylő folyamatban jelentős segítséget jelenthet a szakértői támogatás.

Habár a törvény nem írja elő, mégis javasolt spanyol bankszámlát nyitni, mely elvárt és megszokott az ingatlanvásárlás során. Ennek elsődleges oka, hogy a leggyakrabban választott mód az ingatlan vételár kifizetésére a közjegyzőnél kiállított banki csekk, melyhez elengedhetetlen a helyi bankszámla.

3. Ingatlan keresés és állapotfelmérés

Ezt követően következhet a megfelelő ingatlan keresése, melyben szintén jelentős segítséget nyújthat a szakértői támogatás. A legnépszerűbb spanyol ingatlan oldalak az alábbiak:

• Fotocasa
• Idealista
• Kyero
• Spainhouses
• ThinkSpain

Javasolt több potenciális ingatlant kiválasztani az adott térségben, melyek szakértői állapotfelmérése szintén megkerülhetetlen.

4. Az ingatlan jogi állapotának ellenőrzése

A következő lépésben szükséges az ingatlan jogi állapotának ellenőrzése. Ekkor a folyamatba bevont szakértő megvizsgálja és ellenőrzi a földhivatal által nyilvántartott adatokat és dokumentumokat (mint például a földhivatal által kiadott nota simple (tulajdoni lap) vagy a certificación de dominio y cargas (ingatlanjog biztonságát garantáló dokumentum). A biztonságos adásvételhez elengedhetetlenül fontos, hogy a jogi átvilágítást a helyi törvényeket alaposan ismerő és tapasztalt szakember végezze.

5. Ingatlanvásárlás

Amennyiben a műszaki állapotfelmérést és jogi átvilágítást követően mindent megfelelőnek találtunk, jöhet az ingatlanvásárlás. Ennek a lépései jellemzően a következők:

1. Írásos ajánlattétel és előleg fizetése, és a vételár 1-5%-ának megfelelő összeg letétbe helyezése.
2. Az ajánlat elfogadását követően kerül aláírásra a foglaló szerződés, mely az adásvétel részleteit tartalmazza.
3. A foglaló szerződés aláírásakor kerül kifizetésre a foglaló, mely általában a vételár 10%-a, melyből levonásra kerül a korábban letétbe helyezett összeg. Fontos, hogy ha vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor a foglaló az eladót illeti, míg ellenkező esetben a vevő jogosult a foglaló kétszeresére.
4. Ezután közjegyző előtt történik a szerződéskötés, ahol kifizetésre kerül a fennmaradó összeg. A közjegyző bejelenti a tulajdonosváltást a földhivatal részére.
5. Utolsó lépésként szükséges a közműveket átírni az új tulajdonos nevére és megfizetni a lent részletesen bemutatott adóterheket.

Gyakori kérdések és válaszok

Melyek a spanyol ingatlanvásárlás költségei?

A spanyol ingatlanvásárlás költségei eltérhetnek régiónként, azonban az alábbi tételekkel számolhatunk álltalában.

• ÁFA új építésű ingatlanra: vételár 10%-a
• Átírási díj használt ingatlanokra (ITP): vételár 6-11%-a
• Ügyvédi díj: vételár kb. 1,5%-a
• Közjegyzői díj: vételár kb. 1%-a
• Bejegyzési díj: vételár kb. 0,5-1%-a
• Közigazgatási illeték (AJD): vételár kb. 0,5-2%-a
• Közvetítői jutalék: vételár kb. 2-5%-a

Lehetséges a spanyol ingatlanbérbeadás külföldi személyek számára is?

Természetesen, a spanyol ingatlanbérbeadás korlátok nélkül lehetséges külföldi állampolgárok részére is.

Mennyibe kerülnek a spanyol ingatlanok?

A spanyol ingatlanok ára jelentősen megemelkedett az elmúlt évtizedben. 2024-ben egy négyzetméter átlagosan 1896 €-ba került, ám nem szabad elfelejteni, hogy a különböző régiók között jelentős eltérés lehet.

Crystal Worldwide Group: professzionális támogatás külföldi ingatlanbefektetéshez

A Crystal Worldwide Group egy nemzetközi üzleti tanácsadó cég, amely egyebek mellett a külföldi ingatlanbefektetésre és vagyonvédelemre szakosodott. Több mint harminc éves működésünk során szakmailag megalapozott, jogszerű adómegtakarítási, illetve vagyonvédelmi megoldásaink, valamint gyors, pontos és a legmagasabb szintű diszkréciót biztosító szolgáltatásaink révén sikerült elnyernünk ügyfeleink megbecsülését és bizalmát.

Vegye fel a kapcsolatot szakértőinkkel!