Külföldi ingatlanbefektetés: vásárlási és adózási útmutató

2024. június 10.

A külföldi ingatlanbefektetés számtalan előnnyel szolgálat, így népszerű döntés a befektetők körében. Cikkünkben részletesen bemutatjuk a külföldi ingatlanvásárlás előnyeit, hátrányait, menetét és adózási vonzatait.

Melyek a külföldi ingatlanbefektetés előnyei és hátrányai?

A külföldi ingatlanbefektetés népszerűségét mutatja, hogy 2022-ben az európai ingatlanok mintegy 2,4%-át külföldi személyek vásárolták meg. Érdekesség, 2016 és 2022 között a legnagyobb arányban észak-amerikai befektetők döntöttek az európai ingatlanvásárlás mellett.

Hogy miért ilyen népszerű a külföldi ingatlanvásárlás befektetési céllal? A következőkben sorra vesszük a legfontosabb előnyöket, majd bemutatjuk a lehetséges hátrányokat.

Előnyök

Diverzifikáció

A külföldi ingatlanbefektetés lehetőséget nyújthat portfóliója diverzifikálására, amely csökkentheti a kockázatot. Nem csupán az eszközosztály szerinti diverzifikációt élvezheti, hanem kihasználhatja, hogy a külföldi ingatlanpiac nem függ a hazai gazdasági helyzet alakulásától. 

Magasabb hozam

A Eurostat adatai alapján tudhatjuk, hogy 2010 és 2022 között a második legnagyobb ingatlanár-emelkedés Magyarországon volt az Európai Unióban. Az elmúlt időszak jelentős ingatlan áremelkedése következtében, a belföldi ingatlanbefektetés átlagos megtérülési ideje jelentősen megemelkedett. Ebből következően, számos külföldi ingatlanbefektetés esetén kedvezőbb feltételekkel számolhatunk.

Deviza átváltásából származó árfolyamnyereség

Erős devizával rendelkező ország esetén az ingatlanbefektetésből származó bevétel, például bérleti díj, további árfolyamnyereséget generálhat.

Értéknövekedés

Számos olyan külföldi ingatlanpiac található, ahol a szakértői becslések szerint nagymértékű növekedés várható. A külföldi ingatlanbefektetés ezen piacokon fokozott, a hazai piacot várhatóan meghaladó megtérüléssel járhat.

További előnyök

A fentiek mellett további lehetséges előnyökkel is számolhatunk bizonyos országok esetén, Egyesült Arab Emírségekben található Dubaiban történő ingatlanvásárlás akár adóelőnyökkel és beutazási korlátok megszűnésével is járhat.

Hátrányok

Ügyintézési és ingatlankezelési nehézségek

A fenti előnyök mellett érdemes szót ejteni a lehetséges hátrányokról is. Az egyik legjelentősebb ezek közül a külföldi ingatlanvásárlással járó ügyintézési nehézségek leküzdése. Az idegen ország jogrendszerének és szabályainak pontos ismerete hiányában fokozott kihívást jelent az adásvételi folyamat, melyhez nélkülözhetetlen szakembert bevonni. További nehézség lehet az ingatlankiadás és kezelés menedzselése távolról, melyben komoly segítséget nyújthat egy megbízható ingatlankezelő cég.

Korlátozott piaci ismeretek

Megfelelő piaci ismeretek hiányában nagyon kockázatos lehet nagy értékű befektetői döntéseket hozni, nincs ez másképp a külföldi ingatlanbefektetés esetében sem. Jó példa erre, hogy a Horvátországban található Vir szigeteken magyar befektetők jelentős károkat szenvedtek el, mivel engedély nélkül épített ingatlanaikat elbontotta a helyi hatóság. Minden esetben informálódjon alaposan a külföldi ingatlanpiacról és kérje a tapasztalt szakértő segítségét a megfelelő döntéshez.

Egyéb kockázatok

A külföldi ingatlanbefektetés egyéb kockázatokkal is járhat, ilyen lehet például a helyi politikai vagy jogi környezet változása, a likviditási kockázat vagy éppen előre nem látható események okozta kár. 

Külföldi ingatlan vásárlása lépésről-lépésre

A külföldi ingatlan vásárlása komplex folyamat, a pontos szabályozás pedig nagymértékben eltérhet országonként. Emiatt lehetetlen minden esetben alkalmazható, egzakt tanácsokkal szolgálni. Így a következőkben olyan generális tippeket osztunk meg, amelyek a helyi szabályozástól függetlenül segítenek a külföldi ingatlanvásárlás gyors és sikeres lebonyolításában.

1. Kérje szakértő segítségét!

Legyen szó bármilyen országhatáron túli ingatlanvásárlásról, javasoljuk, hogy vonjon be az adásvételi folyamatba a helyi ingatlanpiacot és jogi környezetet ismerő szakembert. Ezzel elkerülheti a gyakori és költséges hibákat és garantálhatja a biztonságos külföldi ingatlanbefektetést.

A Crystal Worldwide Group szakemberei sok éves tapasztalattal rendelkeznek, így a külföldi ingaltanvásárlás folyamatának egészében készséggel segítenek.

Vegye fel a kapcsolatok csapatunkkal!

2. Határozza meg a pontos befektetési célokat!

A következő lépésben érdemes a pontos befektetési célokat tisztázni, ezen lépés során érdemes az alábbi kérdésekben döntést hozni:

• Mely ingatlanpiacokon szeretne befektetni?
• Mekkora összeget kíván a külföldi ingatlanbefektetésre allokálni?
• Milyen hozamelvárással rendelkezik?
• Milyen kockázattűrő képességgel rendelkezik?
• Milyen ingatlanok felelnek meg a költségvetésnek, céloknak, hozamelvárásnak és kockázati elvárásoknak?

A fenti kérdések tisztázása segíthet az egyedi igényeinek és elvárásainak megfelelő befektetési lehetőség megtalálásában.

3. Mérje fel a befektetési lehetőségeket!

Miután az előző lépésben pontosan tisztázta a külföldi ingatlanbefektetés feltételeit, következhet a kiválasztott ingatlanpiac lehetőségeinek feltérképezése. Ennél a szakasznál kritikusan fontos a szakértői segítség, hiszen a jövőbeni megtérülést alapjaiban határozza meg, hogy milyen ingatlant vagy ingatlanokat vásárol.

Ennél a lépésnél érdemes szakértő segítségével a várható megtérülést megbecsülni pénzügyi mutatók segítségével. Ilyen lehet a befektetésarányos megtérülésszámítás, melyhez felhasználhatóak az adott ország által elérhetővé tett publikus statisztikai adatok az ingatlanpiacról és a szakértői becslések.

4. Vásárolja meg a külföldi ingatlant vagy ingatlanokat!

Ezt követően pedig következhet az adásvételi folyamat és a további adminisztrációs feladatok, mint például a földhivatali bejegyzés. A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó törvények országonként jelentősen eltérhetnek. Általánosan kijelenthető, hogy európai uniós állampolgárként kevesebb adminisztrációs terhet és jogi akadályt jelent az EU-n belül ingatlant vásárolni, melynek oka a tőke szabad áramlását biztosító alapelv:

“Az Európai Unió működéséről szóló szerződés (EUMSz.) meghatározza az európai uniós országok közötti, valamint az Európai Unió és harmadik országok közötti szabad tőkeáramlás általános alapelvét. Ez tartalmazza az állampolgárok ingatlanvásárlási (például nyaralók vagy másodlagos lakóhelyek vásárlásának) jogát.”  [Forrás]

5. Ingatlan bérbeadás

Amennyiben szeretné külföldi ingatlanát bérbeadni, ehhez érdemes ingatlankezelő cég szolgáltatását igénybe venni. Egy előre meghatározott összeg ellenében a bérbeadás teljes folyamatát kezelik, beleértve az alábbiakat:

• hirdetés,
• érdeklődők kezelése,
• szerződéskötés,
• kommunikáció a bérlőkkel (például panaszkezelés),
• karbantartási feladatok ellátása,
• kilakoltatás kezelése és egyéb feladatok.

Bár jelentős költségekkel járhat – akár a bérleti díj 20%-a is lehet – mégis érdemes az ingatlankezelés szolgáltatással élni, hiszen jelentősen megkönnyíti a befektető dolgait és távolról is menedzselhetővé válik a külföldi ingatlan.

Hogyan működik a külföldi ingatlan adózása?

A külföldi ingatlan hasznosításából származó jövedelem, például a bérleti díj, esetén a legfontosabb kérdés, hogy rendelkezik-e Magyarország a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménnyel az ingatlan fekvése szerinti országgal? Ez alapján két eshetőséggel számolhatunk:

Nincs megállapodás

Amennyiben nincs megállapodás, akkor a külföldi jövedelmet szükséges bevallani Magyarországon is. Azonban a magyar adóterhek csökkenthetőek, hiszen a külföldi adó 90%-a levonható a magyar adóköltségekből.

Van megállapodás

Amennyiben rendelkezik megállapodással Magyarország és az ingatlan fekvése szerinti ország és azt nem írja felül a személyi jövedelemadó törvény, akkor Magyarországon nem keletkezik adófizetési kötelezettség. Ilyen esetekben az ingatlan fekvése szerinti országban szükséges az adóterheket megfizetni. Amennyiben magyar adóügyi illetékességű a tulajdonos, akkor a bevételt szükséges tájékoztató adóként megjeleníteni az éves személyi jövedelemadó bevallásban.

A nemzetközi adózásban is jártas szakértőt keres a helyi szabályok pontos megismeréséhez? Csapatunk több mint két évtizedes tapasztalattal rendelkezik az internacionális adóügyekben! 

Foglaljon időpontot személyes konzultációra!

Hol vásároljak külföldi ingatlant?

Az, hogy mely ország jelenti a legjobb választást egy befektetőnek, számos pénzügyi és személyes szempont befolyásolja. A következőkben bemutatunk olyan lehetőségeket, melyek kivételesen népszerűek a külföldi ingatlanbefektetést keresők körében. 

Egyesült Arab Emírségek

A biztonságos jogrendszer, adókedvezmények, magas életminőség, kedvező földrajzi fekvés, magas bérbeadási jövedelem és üzleti lehetőségek mind az Egyesült Arab Emírségek mellett szólnak. A dubai ingatlanvásárlás számtalan előnye közül kiemelkedik, hogy 2015 január 1-től érvényes a kettős adózás elkerüléséről szóló egyezmény hazánk és az Egyesült Arab Emírségek között.

Ciprus

A ciprusi ingatlanvásárlás csábító lehetőség a befektetők számára, hiszen a gyönyörű természeti környezet mellett az ország kivételes gazdasági lehetőségeket kínál. Ilyen például a ciprusi cégalapítás, melyet egyre több hazai üzletember választ a kedvező adózási feltételek és szabályozás miatt. 

Spanyolország

Spanyolország az egyik legnépszerűbb ország az ingatlanbefektetők körében, melynek oka a virágzó ingatlanpiac, a rövidtávú bérbeadási lehetőségek magas megtérülése és a kedvező jogi környezet.

Amerikai Egyesült Államok

Az Amerikai Egyesült Államokban zöldkártya nélkül vásárolhat befektetési célú ingatlan. Külföldi befektetők gyakran választják a lakásszövetkezeten keresztüli befektetési lehetőséget, mely segít az adminisztratív terhek csökkentésében. 

Crystal Worldwide Group: professzionális tanácsadás külföldi ingatlanbefektetéshez

A Crystal Worldwide Group egy nemzetközi üzleti tanácsadó cég, amely egyéb szolgáltatások mellett külföldi ingatlanbefektetésekhez kapcsolódó tanácsadásra szakosodott. Több mint harminc éves működésünk során szakmailag megalapozott, jogszerű adómegtakarítási, illetve vagyonvédelmi megoldásaink, valamint gyors, pontos és a legmagasabb szintű diszkréciót biztosító szolgáltatásaink révén sikerült elnyernünk ügyfeleink megbecsülését és bizalmát.

Vegye fel a kapcsolatot szakértő csapatunkkal!