MACARİSTAN’DA GAYRIMENKUL YATIRIMI

Üçüncü bir ülke vatandaşı, uzun bir süre misafir yatırımcı olarak yatırım amacıyla Macaristan’da kalabilir.Misafir yatırımcının oturma izni, mevzuat bu terimi kullanmasa da, uluslararası dilde yaygın olan altın vize olarak isimlendirilebilir.

İçindekiler tablosu:

• Konuk yatırımcılar için Macaristan’da gayrimenkul yatırımı
  • Teklif yapmak
  • Sözleşmenin sonuçlandırılması
  • Devlet dairesinde lisanslama
  • Tapu işlemleri
  • Giriş aşaması
• Macaristan’da gayrimenkul yatırımında vergilendirme
• Sıkça sorulan sorular ve cevaplar

KONUK YATIRIMCILAR IÇIN MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL YATIRIMI

1. Teklif yapmak

Müzakerenin sonunda alıcı, satıcının kabul etmesi gereken mülk için bir teklifte bulunabilir. Taraflar satın alma fiyatı üzerinde anlaştıktan sonra, alıcı taahhüt işareti olarak avans veya depozito verebilir. Tipik olarak, bu seçenekler, satın alma fiyatı bir kerelik olarak ödenmediğinde ortaya çıkar. Mevduatın özü, satıcının mülkü başkasına satmamasıdır. Gereklilik yoktur, ancak tipik olarak satın alma fiyatının% 10’u depozito tutarıdır. Alıcı yüzünden işlem başarısız olursa, alıcı depozitoyu kaybeder. Satıcı nedeniyle satış gerçekleşmezse, depozito tutarının iki katını geri ödemeleri gerekir.

Depozitonun aksine, avans teminat teşkil etmez. Avans ödemesi durumunda önemli bir kural, taraflar arasında herhangi bir nedenle sözleşme yapılmaması halinde verilen avansın iade edileceğidir. Peşinat satın alma fiyatına dahildir ve herhangi bir zamanda satıcıya teslim edilebilir. Satın alma fiyatı avansının tutarı, satın alma fiyatına kıyasla sınırlı değildir, yani herhangi bir tutar olabilir. Depozito ve peşinat satın alma fiyatına
dahildir.

2. SÖZLEŞMENIN SONUÇLANDIRILMASI

Satın alma sürecinin kapatılması, bir avukatın (veya noterin) katılımı ile karşı imza gerektiren sözleşmenin imzalanmasıdır. Karşı imza sahibi her iki tarafı da temsil etmelidir ve her iki tarafa karşı objektif olmalıdır. Avukat, mülkün her bakımdan satıcının iddia ettiği gibi olduğundan emin olmak için mülkün tapusunu almalı ve kontrol etmelidir.Macaristan’da, tüm gayrimenkuller, coğrafi numaraya göre listelendikleri arazi ofisi tarafından tutulan emlak sicilinde listelenir. Sadece bu sıfatla sicilde görünen kişi mal sahibi olarak kabul edilir. Başlık sayfası yalnızca mülkün sınıflandırmasını (örneğin konut mülkü) değil, aynı zamanda büyüklüğünü değil, aynı
zamanda sahibinin ana verilerini ve mülkle ilgili hak ve yükümlülükleri (örneğin ipotek) içerir.

Misafir yatırımcı programı söz konusu olduğunda,mülkle ilgili önemli bir koşul, konut mülkü olması (ticari veya sınaimülkler dikkate alınamaz) ve mülkün dava, yükümlülük ve taleplerden arındırılmış olmasıdır. Konuk yatırımcı için bir başka gereklilik de, konut mülkiyetinin mülkiyetini aldıktan sonra, satış ve yükümlülük yasağının, satış sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren beş yıla kadar bir süre için emlak siciline kaydedilmesi gerektiğidir. Beş yıl boyunca, konut mülkünün münhasıran misafir yatırımcı oturma izni başvurusunu sunan üçüncü ülke vatandaşına ait olması gerekir, ancak konut mülkünün üçüncü ülke vatandaşının bir veya daha fazla aile üyesine (eşi, küçük çocukları) ortaklaşa sahip olması da kabul edilebilir.

Avukat ayrıca akit tarafların verilerini de kontrol eder ve tarafları sözleşmeden doğan yükümlülükleri ve hakları konusunda bilgilendirir. Sözleşmede satıcı ve alıcı açıkça tanımlanmalı ve sözleşmeye akit tarafların adı, doğum adı, doğum yeri ve saati, daimi adresi, şahsi kimlik numarası ve vergi kimlik numarası kaydedilmelidir. Taraflardan herhangi biri tüzel kişilik ise, şirket adına hareket eden kişinin adı, sicil dairesi, şirket sicil numarası, istatistik numarası, vergi numarası ve adı sözleşmeye dahil edilmelidir. Sözleşme, mülkün bulunduğu yerleşimin adını vemülkün topografik numarasını içermelidir. Satın alma fiyatının gayrimenkul satın alma sözleşmesinde sabitlenmesi gerekir. Göçmenlik otoritesi, konuk yatırımcının satın alma fiyatının gerçekliğini bir uzmanın katılımıyla kontrol edebilir. Sözleşmenin imzalanması için mülkün enerji sertifikası da zorunludur. Belgenin tarihi ve yeri de belirtilmelidir. Avukat, belge yurtdışında imzalanmadıkça ve uygun şekilde doğrulanmadıkça, yalnızca kişisel olarak imzalanmış bir belgeyi imzalayabilir. Taraflar şahsen görünmeden, yani elektronik olarak bir sözleşmeyi tanımlamayı ve sonuçlandırmayı zorunlu kılmak mümkündür. Avukat, elektronik kimliğin ve sözleşmenin imzalanmasının bir kaydını hazırlar. Alıcı satın alma bedelini tek bir meblağla öderse, avukat sözleşmeyi ve mülkiyet hakkını tescil etme iznini sözleşmenin imzalanmasından sonra tapu siciline teslim eder. Satış sözleşmesi 30 gün içinde Tapu Siciline ibraz edilmelidir.

Taksitle ödeme yapılması durumunda mülkiyetin saklanması standart bir uygulamadır. Alıcı satın alma bedelini tek bir tutarda ödemediğinde tapu siciline yapılan başvuru,mülkiyetin tesciline değil, satışın mülkiyetin elde tutulmasıyla gerçekleşmesine atıfta bulunur. Satıcı tutarın tamamını aldığında, unvanı kaydettirmek için yazılı onay verir. Satıcı rıza göstermişse, bunun tapu siciline ibraz edilmesi gerekir, daha sonramülkiyet tescil edilir, ancak aynı zamanda rezervasyona tabi satışın kaydı silinir.

Konut mülkiyetinin devralınması ancak 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren gerçekleşebilir. Bu tarihten önce edinilen mülkler plan için uygun olmayacaktır. Uygulamada bu, mülk satın almayı düşünen yatırımcıların gelecek yılın başlarına kadar beklemesi gerektiği anlamına geliyor Bu gelecek yılın başlarına kadar beklemesi gerektiği anlamına geliyor. Bu nedenle, yalnızca bir emlak fonunda birim satın alan veya bağış yapmayı tercih edenler, 1 Temmuz 2024’ten itibaren programa katılabilecekler.

3. Devlet dairesinde lisanslama

Yabancı gerçek kişi, taşınmazın bulunduğu yere göre yetkili devlet dairesinin izni ile Macaristan’da taşınmazın mülkiyet hakkını elde edebilir. Yatırımcının bir Avrupa Birliği üye devletinde, Avrupa Ekonomik Alanı’nda veya İsviçre’de vatandaşlığa sahip olması koşuluyla yetkilendirme gereksizdir. Ön sözleşme ile izin istemek de mümkündür. Başvuru,Macarca olarak devlet dairesi şeklinde yazılı olarak sunulmalıdır. Alıcının onaylı seyahat belgesinin, ahlak belgesinin ve tapu belgesinin bir kopyası eklenmelidir. Devlet dairesi, mülkün bulunduğu yerden sorumlu belediye ile iletişime geçecek ve mülkün satın alınmasının yerel yönetimin çıkarına zarar verip vermediğine dair bir açıklama talep edecektir. Ayrıca kamu yararına olan konularda (yasak, giriş ve ikamet yasağı, tutuklama emri) göçmenlik makamları ve polisle iletişime geçmek durumunda kalınacaktır. Süreç 45 gündür. Yabancı bir satıcı Macaristan’da gayrimenkul satıyorsa, gayrimenkulü satabilmek için devlet dairesinin iznine ihtiyacı yoktur.

4. Tapu işlemleri

Tapu siciline giriş, bir avukat tarafından imzalanan bir sözleşmeye dayanarak yapılabilir. Alıcı, ancak mülkiyetin tapu siciline kayıtlı olması durumunda mal sahibi olur. İşlem sırasında yasal temsil zorunludur. Sözleşmeyi imzaladıktan sonra avukat, alıcının mülkiyetini tescil ettirmek için en fazla 60 günü olan tapu siciline gerekli belgeleri teslim eder. Sıra dışı bir prosedür olması durumunda, yönetim için son tarih en fazla 30 gündür. Yukarıda belirtildiği gibi,mülkün satıcısı yeni sahibinin kaydını kabul etmelidir. Satıcı, tam satın alma fiyatını aldığında bunu sağlayacaktır. Alıcının mülkiyeti, kayıt başvurusunun sunulduğu tarihe kadar geriye dönük olarak kaydedilir.

5. Giriş aşaması

Satın alma sözleşmesinden sonra devir teslim protokolü imzalanır. Bu durumda taraflar satıcının mülkü alıcıya teslim edeceğini bu durumda taraflar, satıcının mülkü alıcıya teslim edeceğini, bu durumda anahtarların teslim edileceğini belirtir. Tüketim sayaçlarının (gaz, su, elektrik) okumaları kaydedilmelidir. Protokol iki tanık tarafından özel belge olarak imzalanmalıdır.Mülkün masrafları, sahip olduğu tarihten itibaren yeni sahibine tahsil edilir. Bundan sonra faturaları adımıza devretmek için 15 gün süre bulunmaktadır.

MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL YATIRIMINDA VERGILENDIRME

Yeni inşa edilmiş bir mülkün satın alınması durumunda KDV% 5’tir. Bu indirimli vergi oranı her durumda uygulanamaz, bu nedenle bu fırsatı emlak uzmanı ile önceden kontrol etmek daha iyidir.

Mülkün satın alınmasından sonra, tapu ve kadastro ofisi yeni mal sahibinin sicile tescili hakkında bir karar gönderir. Bundan sonra, vergi makamı servet transfer vergisini belirler.Mülkün satın alınmasından sonra, mülkün piyasa değerine göre belirlenen % 4 servet transfer vergisi ödenmelidir.Mülkün satın alma fiyatı 1 milyar HUF’u aşarsa, üzerindeki kısım için vergi% 4 yerine% 2’ye düşürülür, ancak tutar maksimum 200 milyon HUF olabilir.

Göçmenlik yasası, yatırımcının örneğin mülkü kiralamasını kullanmasını engellemez. Özel bir kişi kira gelirinin % 10’unu gider olarak düşebilir ve Macaristan’da bu şekilde hesaplanan kar üzerinden kişisel gelir vergisinin yalnızca% 15’inin ödenmesi gerekir. Yabancı yatırımcı mülkü beş yıl sonra satabilir. Satın alma yılını takip eden beşinci yıldan itibaren, Macaristan’da gayrimenkul satışı vergisizdir. Yabancı bir yatırımcının da bu durumda vergi ödemesi gerekmez, ancak bu durumda vergi mükellefi bulunduğu ülkede vergi ödemesi gerekip gerekmediğini veya Macaristan ile mevcut bir çifte vergi anlaşması olup olmadığını kontrol etmesi önerilir.

İnşaat vergisi,miktarı verilen yerleşim yerinin belediyesi tarafından belirlenen yerel bir vergidir, bu nedenle mülkün bulunduğu yere göre değişir. Bazı belediyeler böyle bir vergi bile koymaz veya yalnızca konut mülkü iş amaçlı kullanılıyorsa belirler. Hesaplama, binanın metrekare cinsinden faydalı alanına veya binanın düzeltilmiş ciro değerine dayanmaktadır. Belediyeler tipik olarak inşaat vergisini,miktarı belediyeden belediyeye değişen, ancak metrekare başına 1.100 HUF’tan (yakl. 3 EURO). Takvim yılının ilk gününde mülk sahibi olan kişi her zaman inşaat vergisini ödemekle yükümlüdür. İnşaat vergisi yılda iki kez eşit parçalara bölünerek ödenir.

MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL ALIM SATIM MALIYETLERI

• Gayrimenkulün satışı ve satın alınması da, alıcının tipik olarak aşağıdakileri ödemesi gereken çeşitlimaliyetlere tabidir:
• Başlık sayfasının fiyatı 3.600 HUF (yakl. 10 EURO).
• Mülkün satın alma fiyatı.
• Devlet dairesindeki lisans ücreti 50.000 huf’dur (yakl. Tesis başına 120EUR).
• Tapu işlem ücreti 6.600 HUF (yakl. 15 EUR) ve sipariş dışı prosedürün ücreti 10.000 HUF’dur (yakl. 25 EURO).
• Mülk devir vergisi, mülkün piyasa değerinin % 4’üdür,
• Satış sözleşmesini imzalamak için avukatın ücreti genellikle satın alma fiyatının% 1’idir.

ULUSLARARASI YATIRIMCILAR IÇIN SIKÇA SORULAN SORULAR VE CEVAPLAR

Macar mülküne yatırım yapmayı düşünüyor musunuz, ancak karar vermek için yeterli bilgiye sahip olmadığınızı mı düşünüyorsunuz? SSS bölümümüz en sık sorulan soruları yanıtlar.

YABANCI YATIRIMCILAR MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL SATIN ALABILIR MI?

Macaristan, mülk ve arazi alımı için uluslararası yatırımcılara kısıtlamalar getirmektedir. Ağırlıklı olarak AB vatandaşları, tarım arazileri ve mimari anıtlar hariç, kolayca gayrimenkul satın alma ayrıcalığına sahiptir.

BIR YATIRIMCIYI NE DISKALIFIYE EDEBILIR?

Gerçek kişiler söz konusu olduğunda, devlet dairesi geçmiş kontrolleri yapmak için Macar Göçmenlik Bürosu ve Macar Polisi ile temasa geçer. Herhangi bir kişi, tutuklama emri veya giriş ve ikamet yasakları almışsa sürece devam edemez.

MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL SATIN ALMAK IÇIN KIMIN DEVLET DAIRESI IZNI ALMASI GEREKIYOR?

Aşağıdaki durumlarda devlet dairesi izni gerekli değildir:

• Yatırımcı, AB üyesi bir devletten bir birey veya tüzel kişilik ise;
  • Avusturya
  • Belçika
  • Bulgaristan
  • Hırvatistan
  • Kıbrıs Cumhuriyeti
  • Çek Cumhuriyeti
  • Danimarka
  • Estonya
  • Finlandiya
  • Fransa
  • Almanya
  • Yunanistan
  • Macaristan
  • İrlanda
  • İtalya
  • Letonya
  • Litvanya
  • Lüksemburg
  • Malta’da
  • Hollanda
  • Polonya
  • Portekiz
  • Romanya
  • Slovakya
  • Slovenya
  • İspanya
  • İsveç
• Yatırımcı İsviçre vatandaşlığına sahipse.
• Yatırımcı, bir Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) devletinde bulunan bir birey veya tüzel kişi ise;
  • Norveç
  • Lichtenstein’ın
  • İzlanda
• Yatırımcının birden fazla vatandaşlığı varsa ve bunlardan biri Macar veya bir AB üye ülkesindense.

Miras yoluyla mülk edinen yatırımcıların devlet dairesi iznine ihtiyacı yoktur. Diğer tüm durumlarda izin gereklidir.

İZIN ALMAK NE KADAR SÜRER?

Devlet dairesi izin kararı vermekle yetkilidir. 45 Gün içinde karar vermeleri gerekir.

UZMANLAR MACAR EMLAK PIYASASI IÇIN NE ÖNGÖRÜYOR?

Macaristan Merkez İstatistik Ofisi (MMİO) 2023’te yeni emlak fiyatlarında 2015’e kıyasla% 310’luk şaşırtıcı bir artış bildirdi. Sonuç olarak, o yıl içindeMacar gayrimenkulüne yapılan 500.000 EUR değerindeki bir yatırımın nominal değeri şu anda yaklaşık 1.550.000 EUR olabilir

Statista’nın verileri, gelecekteki fiyatları kesin olarak tahmin edemese de, belirli eğilimleri öne sürüyor. Statista, 2028 yılına kadar Macar emlak piyasasının yıllık% 4.99’luk istikrarlı bir büyüme oranını koruyacağını ve potansiyel olarak piyasa değerini 1.64 trilyon ABD Dolarına çıkaracağını öngörüyor.

MACARISTAN’DA GAYRIMENKUL YATIRIMI YAPMAK IÇIN PROFESYONEL YARDIMA IHTIYACIM VAR MI?

Yabancı yatırımcıların çoğu, Macaristan’daki gayrimenkul yatırımları için profesyonel yardım aramayı tercih ediyor. CrystalWorldwide’ın gayrimenkul uzmanlarından oluşan ekibi,Macaristan’daki gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra ilgili vergi,mali ve yasal bilgiler konusunda size yardımcı olacaktır. Budapeşte’deki ofisimiz aracılığıyla size özel bir teklif hazırlayacak ve gayrimenkul yatırımı düzenlemenize vemisafir yatırımcı oturma izni almanıza yardımcı olacağız. Aşağıdaki formu kullanarak bize ulaşın!