MACARİSTAN YATIRIM FONU

MACARİSTAN YATIRIM FONU
Diğer seçeneklerin yanında Macaristan Yatırım Fonu 3. Dünya ülkesi vatandaşlarına oturum iznini elde etmelerinde yardımcı olabilir. Gereken şartları öğrenin ve siz de bu fırsattan yararlanın.

MACAR YATIRIM FONU: IKAMET IÇIN BIR YOL MU?

Macar misafir yatırımcı oturma izni, Macaristan’da kalması Macaristan’ın ulusal ekonomik çıkarlarına uygun olan bir üçüncü ülke vatandaşı tarafından alınabilir. Diğer seçeneklerin yanı sıra, yabancı yatırımcının bir birime yatırım yapması, yani Macaristan Merkez Bankası (MBB) tarafından kayıtlı bir gayrimenkul yatırım fonu tarafından verilen ve en az 250.000 Euro değerinde bir yatırım sertifikası satın alması ulusal ekonomik çıkar olarak kabul edilir. Farklı ülkelerin gayrimenkul fonları için farklı kuralları vardır, bu nedenle aşağıda Macar gayrimenkul yatırım fonlarının özelliklerini gözden geçireceğiz ve yatırımcıları koruyan garantileri de ele alacağız.

MACAR GAYRIMENKUL FONLARI HAKKINDA NE BILMELIYIM?

TEMEL ÖZELLIKLER

Macar emlak fonu tüzel kişilik olarak kabul edilir. Tüzel kişiliğe sahip bu varlık kitlesinin özelliği, bir organizasyona veya üyeliğe sahip olmaması, dolayısıyla bağımsız çalışma ve karar alma yeteneğine sahip olmamasıdır.

Lisanslı fon yöneticisi tarafından temsil edilir ve bunun sonucunda fon yöneticisi olmadan fon işleyemez. Bu nedenle yatırım fonu hukuki ehliyete sahiptir ve fon yöneticisi ona fiil ehliyeti sağlar. Yatırım fonunun tüzel kişiliği MBB siciline tescil edilerek oluşturulur.

MACAR GAYRIMENKUL FONLARININ FARKLI KATEGORILERI

Fonlar çeşitli şekillerde gruplandırılabilir:

Vade: Vadeye bağlı olarak, sabit veya belirsiz vadeli bir fon oluşturmak mümkündür.
Faaliyet şekli: Yatırım fonu, faaliyet şekline göre de tiplendirilebilir. Bu sınıflandırma, Pazarlama yöntemine, yani yatırım birimlerinin kapalı bir yatırımcı grubuna, önceden belirlenmiş bir çevreye veya tüm halka, yani herkese sunulup sunulmadığına dayanmaktadır. Halka açık bir yatırım fonu, en az bir seri yatırım biriminin halka arz yoluyla piyasaya sürüldüğü bir fon olarak kabul edilir.
Değiştirilebilirlik: Yatırım birimlerinin değiştirilebilirliği açısından açık uçlu ve kapalı uçlu fonlar vardır. Açık uçlu fonlarda, yatırım birimleri sürekli olarak satın alınabilir ve itfa edilebilir. Bu nedenle itfa, fon açısından zorunludur. Kapalı uçlu fonlar söz konusu olduğunda, birim yalnızca fon sona erdiğinde veya dönem sonunda itfa edilebilir.
Birincil varlık dağılımı: İş hayatında fon yöneticilerinin izlediği yatırım politikası, yani fonun parasının öncelikli olarak neye yatırıldığı dikkate alınır. Birincil varlık kategorisine göre, menkul kıymet fonları (tahviller, hisse senetleri), gayrimenkul fonları, risk sermayesi fonları ve özel sermaye fonlarını ayırt ediyoruz.
Yasal ayrım: Son olarak, Avrupa yasal kaynakları dikkate alındığında, devredilebilir menkul kıymetlerle uğraşan kolektif yatırım fonu ile alternatif yatırım fonu (bundan böyle: AYF) arasında bir ayrım yapılabilir.

Gayrimenkul fonu da AYF kategorisine girmektedir. Gayrimenkul fonu açık uçlu veya kapalı uçlu olabilir. Açık uçlu fonların yatırım sertifikaları vade boyunca sürekli olarak itfa edilebilirken, kapalı uçlu yatırım fonlarının yatırım sertifikaları normalde vade boyunca itfa edilemez. Gayrimenkul fonu hem özel hem de kamu fonu olarak oluşturulabilir ve bu nedenle yatırım sertifikaları hem profesyonel hem de perakende yatırımcılara dağıtılabilir.

Macar forintine çevrildiğinde, kamu gayrimenkul fonunun en küçük başlangıç esas sermayesi yaklaşık 2.600.000 Euro iken, özel olarak kurulan bir gayrimenkul fonu söz konusu olduğunda, bu miktarın yarısı bile yeterlidir.

BIR MACAR GAYRIMENKUL FONU HANGI VARLIKLARA YATIRIM YAPABILIR?

Bir Macar gayrimenkul fonu, yasal olarak tanımlanmış ve aşağıdakileri içerebilecek varlıklara yatırım yapmakla sınırlıdır:

Gayrimenkulle ilgili bileşenler de dahil olmak üzere yerli veya yabancı gayrimenkuller;
Bir emlak şirketindeki hisseler;
Gayrimenkulle ilgili mülkiyet hakları;
Menkul kıymetler, para piyasası araçları, döviz, mevduat;
Türev i̇şlemler;
Verilenin amaçlanan kullanımı, işletimi veya bakımı için gerekli olan veya bunları kolaylaştıran taşınırlar.

Mevzuatta yapılan değişikliklerin ardından şu an taşınmaz inşaa edilmesine uygun arsalar ve halihazırda inşaatı devam eden taşınmazlar da yatırım işin uygun hale getirilmiştir.

MACAR MISAFIR YATIRIMCI PROGRAMI KATILIMCILARI IÇIN GEREKENLER

Misafir Yatırımcı Programı söz konusu olduğunda, gayrimenkul fonunun net varlık değerinin en az %40’ının Macaristan’daki konut amaçlı gayrimenkullere yapılan yatırımlardan oluşması da bir gerekliliktir. Bu, gayrimenkul yatırım fonunun ticari gayrimenkule yatırım yapmasına izin verildiği ancak varlıkların %40’ının konut amaçlı gayrimenkullerden oluşması gerektiği anlamına gelmektedir.

Fonun öz sermayesi, başlangıçtaki nominal değer ile birim sayısının çarpımına eşit olan
sermayedir ve bu, fonun işletilmesi sırasında yatırım fonunun net varlık değeri ile aynıdır. Varlıkların yatırım birimi başına düşen kısmı, yatırım biriminin günlük döviz kuru ile gösterilir.

MACARISTAN’DAKI GAYRIMENKUL FONLARI IÇIN VARLIK DAĞILIM KRITERLERI VE GELIR KAYNAKLARI

Gayrimenkul fonları, varlıklarının en az %15’ini hızlı erişilebilir varlıklarda (örneğin bir banka hesabındaki nakit, vadeli mevduatlar, devlet tahvilleri), yani likit varlıklarda tutmalıdır. Gayrimenkul fonları, likit varlıklarının en az %20’sini Macaristan devleti tarafından ihraç edilen İskontolu Hazine Bonolarında tutmalıdır. Yatırım fonunun tahvil yatırımları varsa, en az %95’ini devlet tahvillerinde tutmalıdır.

Gayrimenkul fonunun geliri tipik olarak gayrimenkulün satışı ve kiralanmasından gelir. Fon yöneticisi, söz konusu sermaye fonu için yatırım fonunun yönetimi ve işleyişi için en önemli kuralları içeren ve yatırım ilkelerini belirleyen bir yönetim politikası hazırlamalıdır.

GAYRIMENKUL YATIRIM FONU YÖNETICISININ ROLÜ NEDIR?

Gayrımenkul Yatırım Fonunda fon yöneticisi, yatırımcı ile fon arasındaki ilişkide en önemli faktördür. Faaliyete başlamadan önce MMB(Macaristan Merkez Bankası)’den bir lisans alması gerekir. Fon yöneticisinin görevi, fonu yatırımcılara, MMB’YE ve üçüncü kişilere temsil etmek ve varlıklarını yasal düzenlemeler çerçevesinde fona yatırmaktır. Yatırım faaliyeti sırasında fon yöneticisi bu nedenle fon adına hareket eder. Fon yöneticisi, sermayeye yatırım yaparak bir fon oluşturur ve ardından onu yönetir. Bir fon yöneticisi birkaç fonu bile yönetebilir. Yalnızca nitelikli piyasa operatörleri listesinde yer alan fon yöneticileri Macaristan Altın Vize Programı kapsamında katılmaya hak kazanacaktır.

Nitelikli piyasa operatörlerinin bu listesi, Anayasa Koruma Ofisi tarafından tutulur (AKO) ve AKO, bu listeye dahil edilmek üzere başvuruda bulunan fon yöneticilerini inceleyip ulusal güvenlik taramasından geçmesinin ardından listeleyecektir. Şu an için yalnızca onaylanmış ve bu programda kullanılabilecek tek bir yatırım fonu bulunmaktadır.

Ön yeterlilik, bir şirket kontrolü, kişisel bir kontrol ve ekonomik operatörün faaliyet alanının incelenmesinden oluşur.

Ayrıca, Programa katılabilmek için alternatif yatırım fonu yöneticilerinin en azından aşağıdaki varlık değerlerini yönetme yetkisine sahip olmaları gerekmektedir:

EUR 100 000.000
EUR 500.000.000, AYF portföylerinin kaldıraçlı olmayan ve belirli Ayf’lere ilk yatırım tarihinden itibaren beş yıl içinde itfa ahklarının kullanılamacağı AYF’lerden oluştuğu durumlarda

Ek bir durumda, alternatif olmayan yatırım fonu yöneticileri de Programa katılabilir,
varlık değeri 600.000.000 Euro’yu aşan bir emlak fonunu yönetmeleri şartıyla.

GAYRIMENKUL YATIRIMLARINDA FON YÖNETIMI VE DÜZENLEMELER

Fon yöneticisi uygun miktarda sermaye topladıktan sonra (yatırımcılardan bağımsız olarak, ancak yatırımcılar tarafından kabul edilen fon yönetimi düzenlemelerine dayanarak) neye yatırım yapacağına karar verir, ardından yatırımı denetler ve başarılı bir yatırım olması durumunda yatırımcıya bir getiri öder veya getiriyi yeniden yatırır. Fon yöneticisi, tipik olarak fonun karının önceden belirlenmiş bir payı olan fon yönetimi faaliyeti için ücret alma hakkına sahiptir, bu nedenle fon yöneticisi, yaptığı yatırımların karla sonuçlanmasıyla ilgilenir.

Gayrimenkul fonunun fon yöneticisinin başlangıç sermayesi en az 300.000 EUR olmalıdır. Yönettiği varlıkların değeri 250.000.000 Euro’yu aşarsa, sermayesini 250.000.000 Euro’yu aşan tutarın% 0.02’si oranında artırmalıdır (maksimum 10.000.000 Euro’ya kadar).

Misafir yatırımcı programı ile bağlantılı olarak, yalnızca öncül güvenlik sertifikasına sahip veya Anayasayı Koruma Dairesi listesinde yer alan bir fon yöneticisinin hareket etmesine izin verilir. Çok kısa bir zaman önce ilk yatırım fonu danışmanı Macaristan Anayasa Koruma Ofisi’nce onaylandı ve ilk yatırımcılarını kabul etmeye hazır hale geldi. (I add a part saying the first fund manager got their approval so now it is ready to accept their clients)

Fon yöneticisi, fonla ilgili görevleri yerine getirmesi için bağımsız bir görevli atamakla yükümlüdür.Mevduat yönetimi genellikle bir banka veya uzman bir finans kurumu tarafından gerçekleştirilir, ancak bu faaliyet için özel bir lisansa sahip olması gerekir. Bu bağımsız görevlinin görevi, fona ait menkul kıymetleri korumak ve yönetmek, fonun banka hesabını / menkul kıymet hesabını yönetmek, fon yöneticisini denetlemek ve yatırım birimlerinin satışı ve satın alınması ile getirilerin ödenmesi ile ilgili teknik görevleri yerine getirmektir. Bu görevli örgütsel olarak fon yöneticisinden ayrıdır ve bir yatırım fonu yalnızca bir görevli tarafından yönetilebilir.

MACAR GAYRIMENKUL FONLARINDA YATIRIM SERTIFIKALARININ ROLÜ

Her yatırımcının verilen servetteki payı yatırım birimlerinde somutlaştırılmıştır. Yatırımcı ile fon arasındaki hukuki ilişkinin başında piyasaya sunulması ve abonelik prosedürü en önemli adımlardır. Sürecin özü, yatırımcının satın aldığı ve abone olduğu bir yatırım sertifikasının piyasaya sürülmesidir.

Yatırım sertifikası, ihraççı tarafından belirli bir şekilde ve biçimde seri olarak düzenlenen, yatırım fonuna ve yatırım fonunun yönetim yönetmeliklerinde belirtilen diğer haklara karşı hak talebini güvence altına alan devredilebilir bir teminattır.

Yatırım sertifikasının geçerli olabilmesi için aşağıdaki içerikler esastır:

Yatırım fonunun adı, kayıtlı ofisi, faaliyet şekli ve izin verilen yatırımcıları;
Yatırım fonu türü (kapalı uçlu, açık uçlu), türü (kamu veya özel), vadesi;
Ünitenin nominal değeri, güvenlik kodu (isin tanımlayıcısı) ve seri numarası;
Sahibinin adı;
Yatırım fonu yönetim yönetmeliğinde tanımlanan yatırım biriminin
Sahibinin veya sahibinin hakları;
Ihraç tarihi, sicil numarası ve yatırım fonunun tescil tarihi.

Yatırımcı, teminatı ilk kez alırken yatırım belgesinin nominal değerini ödemekle yükümlüdür.

KELER:MENKUL KIYMET ÜRETIMI VE YÖNETIMI

KELER, menkul kıymet üretiminde yer alan kilit bir oyuncudur. KELER, Macaristan’da ihraç edilen menkul kıymetlerin kaydileştirilmiş olarak oluşturulmasını, menkul kıymetler kanunu’nun (ISIN tanımlayıcısı) çıkarılmasını ve merkezi menkul kıymet hesaplarının kaydedilmesini ve yönetimini kolaylaştıran merkezi bir menkul kıymet saklama işlevini de yerine getiren uzmanlaşmış bir kredi kuruluşudur.
Yatırım sertifikası, basılı bir belge veya kaydileştirilmiş bir teminat olarak (basılı olmayan) iki şekilde üretilebilir. Yatırım sertifikasının üretilmesinden önce, verilen menkul kıymetler serisi için bir ISIN tanımlayıcısı talep etmek gerekir. Yatırım fonu sertifikasının basılması ancak bu konuda ruhsatlı bir matbaa tarafından yapılabilir, MBB bu matbaaların kaydını tutar.

Genel bir kural olarak, yatırım sertifikası borç ilişkisini somutlaştıran bir teminat olarak kabul edilebilir, ancak aynı zamanda mülkiyet hizmeti yükümlülüğü nedeniyle kısmen üyelik ilişkisini somutlaştıran menkul kıymetlerin özelliklerini de taşır. Birincisinin özellikleri nedeniyle, yatırım belgesinin devri, talebin fona devredilmesiyle gerçekleştirilebilir.

YATIRIMCILAR MACAR EMLAK FONLARINDA HANGI HAKLARA SAHIPTIR?

Yatırımcı bu fon serifikasının sahibidir. Yatırım birimlerine dayalı olarak yatırımcının en önemli hakkı, fondaki oransal birimine dayalı olarak fon varlıklarındaki payına hak kazanmasıdır. Yatırımcının amacı, risk alırken yatırılan mülkü artırmaktır, yani yatırımından getiri elde etmek istemektedir. Uygulamada bu, yatırımcıya yatırım birimleri üzerinden fondan bir getiri (dağıtılmış getiri) ödenecek şekilde gerçekleştirilir. Getiri ödemesi, fonun sermaye artırımından ve yatırım birimlerinin nominal değeri ile temsil edilen sermayeden (sermaye transferi durumunda) yapılabilir.

Yatırımcılar ayrıca fonun işleyişi ve fon yöneticisi hakkında bilgi talep etme hakkına da sahiptir. Aynı zamanda, yatırımcının fon veya fon yöneticisi hakkında oy kullanma hakkı yoktur. Buna dayanarak, yatırım sertifikasının yatırımcıya öncelikle finansal nitelikte olmak üzere yalnızca sınırlı haklar sağladığı açıktır. Aynı zamanda, diğer Avrupa ülkelerinde yatırımcıların hissedar niteliğinde bile daha fazla mülkiyet hakkına sahip olabileceğini belirtmek yerinde olacaktır.

Halka açık, açık uçlu bir gayrimenkul fonu söz konusu olduğunda, gayrimenkule ait olduğu düşünülen varlıkların değerinin en az % 15’inin uzun itfa süresine sahip yatırım sertifikalarına, yani itfa süresi en az 180 gün olan serilere yatırılması da beklenmektedir. Yeni çıkarılan yatırım birimlerinin itfa süresi en az Talebin yapıldığı gün +180 gündür. Bu, yeni bir emlak fonuna yatırım yapan ve daha sonra onu kullanan herkesin yatırımı için 6 ay beklemesi gerektiği anlamına gelir.

Misafir Yatırımcı Programı söz konusu olduğunda, başvuru sahibinin satın alma tarihinden itibaren en az 5 yıl gayrimenkul fonunun yatırım belgesine sahip olması gerekir.

MACARISTAN’DA BIR EMLAK FONU SEÇMENIN TEMEL FAYDALARI NELERDIR?

Gayrimenkul yerine Macar gayrimenkul fonu yatırım sertifikası almanın birçok avantajı vardır, yatırımcının omuzlarından çok fazla idari ve yatırım kararı yükü alır. Yatırım fonları söz konusu olduğunda, genellikle yatırım kararlarının yatırımcı yerine fon yöneticisi tarafından alındığı söylenebilir – fon yöneticisinin yatırımcının en iyi kar elde edeceği senorya değerlendirilir – bu nedenle yatırımcının yalnızca yatırımının karını alması gerekir, yatırımcının kendisi yerine uzmanlardan oluşan bir ekip tarafından ilgili profesyonel kararlar alınır.

Diğerlerinin yanında aşağıdaki nedenlerle de bir yatırım fonuna katılmayı düşünebilirsiniz;

Gayrimenkul fonu portföyünde yer alan gayrimenkuller, fon yöneticisi tarafından görevlendirilen bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından sürekli olarak değerlendirilir.
Mülkü elde etmek için yatırımcının kredi alması gerekmez, ancak gerekirse emlak fonu kredi alır.
Fon portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin seçimi yatırımcının sorumluluğunda olmayıp, fona ait gayrimenkullerin kullanımı (kiralanması, işletilmesi) ve satışı fon yöneticisinde çalışan uzman ekip tarafından yürütülür.

MACAR YATIRIM FONLARININ RISKLERI NELERDIR?

Likidite Riski

Likidite riski, gayrimenkulün daha zor satış kabiliyeti ile ilgilidir. Bir satış durumunda, fon yöneticisinin yatırım birimlerinin itfasını tamamlaması daha zor olabilir ve bu nedenle askıya alabilir. Bu nedenle, en az Talep +180 günlük bir itfa süresinin beklendiği yukarıda sunulan kural getirilmiştir.

Kira Riski

Gayrimenkul fonlarının karının sadece gayrimenkul satışından değil, kullanım ve kiralamalarından da kaynaklanabileceği düşünülürse, bu nedenle portföydeki gayrimenkulün fon yöneticisi tarafından uygun şekilde kiralanıp kiralanamayacağı bir tür risktir. Fon yöneticileri genellikle kira ve işletme sözleşmelerinde yerleşik güvenceleri kullanarak bu riski en aza indirmeye çalışırlar.

Değerleme riski

Gayrimenkul fonları söz konusu olduğunda, hisse başına net varlık değerinin, fon portföyündeki gayrimenkulün değerine göre gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından belirlendiği göz önüne alındığında, gayrimenkulün sürekli değişen piyasa koşullarında mevcut değerlemesinin oldukça zor olduğu görülecektir. Bu nedenle, gayrımenkul fonu, yakl. en az 650.000 EUR mülkiyet garantisine sahiptir.

Gizlilik riski

Yatırım sertifikalarının ve mevduat tutarlarının mevcudiyeti bir önceliktir. Yatırım hizmeti sağlayıcıları, her ay MBB’ye menkul kıymetler bakiyesini ve müşteri hesaplarını ve menkul kıymetler listesini göndermekle yükümlüdür. MBB tarafından işletilen çevrimiçi başvuruda hesap sahipleri, kendilerine gönderilen beyanı MBB’ye bildirilen verilerle kontrol etme olanağına sahiptir.

YATIRIMCI KORUMA FONU: RISKI AZALTMAK IÇIN BIR ARAÇ

Tazminat kurumu, menkul kıymet veya paranın yatırıldığı Yatırımcı Koruma Fonu (YKF) üyesinin hak talebinde bulunamaması sonucu yatırımcıların uğrayabileceği zararları azaltmayı amaçlamaktadır. Bu sigorta komisyon, ticari ve portföy yönetimi faaliyetlerinin yanı sıramenkul kıymet saklama, saklama,menkul kıymet hesabı vemüşteri hesabı yönetimi hizmetlerini kapsar. YKF, yatırımcı başına ve toplamda maksimum 100.000 Euro’ya kadar tazminat öder.

MACAR GAYRIMENKUL YATIRIM FONLARI NASIL VERGILENDIRILIR?

Fon tüzel kişiliktir, ancak kurumlar vergisine tabi değildir, bu nedenle fon, fonda elde edilen kar üzerinden vergi ödemekle yükümlü değildir. Fonun amacı yatırımcılara bir getiri ödemek olduğundan, kar yalnızca fondan “elde edinilebilir”. Bu şekilde, fonda elde edilen kardan sonra, yatırımcılar alınan getirilere göre vergi ödemesinden ancak kendilerine bir ödeme yapılması durumunda sorumlu olacaktır.

Yatırımcı, yatırım sertifikası sayesinde tipik olarak üç durumda gelir elde edebilir: yatırım sertifikasına dönem içinde bir getiri ödenebilir, ayrıca yatırım sertifikasına dönem sonunda bir getiri de ödenebilir ve son olarak yatırım sertifikasının satışı ile bağlantılı olarak gelir de elde edilebilir.

Gayrimenkul fonu tarafından verilen yatırım belgesine dayanarak getiri ödemesi yapılması durumunda ödenen miktar Macar vergi kurallarına göre kar payı olarak sınıflandırılır.Macaristan, yabancı kişilere ödenen kar paylarına % 15 stopaj vergisi uygular, ancak yatırımcının devleti ile Macaristan arasında çifte vergilendirmenin önlenmesi konusunda bir anlaşma olması durumunda bu oran düşürülebilir.Macar vergi kurallarına göre, ABA yatırım biriminin satışından elde edilen kar faiz geliri olarak kabul edilir. Buna, vergi anlaşmalarıyla geçersiz kılınabilecek% 15’lik bir stopaj vergisi de uygulanabilir.